|
نخستين قدم در خريد ملك تعيين علايق ،اهداف و اولويت هاست. در اين راستا توجه به چند نكته ضروري است :
- هدف شما اقامت موقت (3 یا 6 ماه) است يا دائم
- تمايل به خريد ملك داريد يا اجاره آن
- مكان هاي شلوغ و پر رفت و آمد را مي پسنديد يا ساكت و دنج
- دوست داريد در بافت توسعه يافته شهر ساكن شويد يا در محيطي رو به رشد
- فاصله ملك تا محل كار يا مدرسه بچه ها برایتان اولوبت دارد با خیر
- براي رفت و آمد از وسيله شخصي استفاده مي كنيد يا وسايل نقليه عمومي
- بیشتر اهل گردش و تفریح هستید یا مطالعه و پياده روي
- محيط ساده روستايي را ترجيح مي دهيد يا فضاي مدرن شهري
- آیا كودكي داريد كه به مدرسه انگليسي زبان نياز داشته باشد
- فاصله تا سوپر مارکت ، فروشگاههای زنجیره ای و داروخانه چقدر برايتان مهم است
- آیا اغلب اوقات را به شب نشيني مي گذرانيد
- هدف شما از خرید ملک مكاني برای گذراندن تعطیلات است يا سرمايه گذاري
- آيا تصميم بعدي شما مهاجرت یا تحصیل فرزندانتان است
- ترجیح میدهید همسایگانتان ایرانی باشند یا از ملیتهای دیگر
- و سایر موارد که کارشناسان ما برای پاسخگویی و مشاوره در خدمت شما هستند.
قبل از خرید ملک
- هنگام خرید ملک دقت کنید که سازنده داراي مجوز احداث ساختمان باشد این مجوز تضمین اصلی سند مالکیت شما در آینده است.
- تمام جزئیات بايد به طور دقيق در قرارداد خريد ذكر شده باشد . پس از انعقاد قرارداد فروشنده موظف به ثبت آن ظرف مدت یک هفته در اداره" لند رجیستری" و تحويل رسید آن به شماست. چنانچه تا حداکثر 60 روز براي ثبت قرارداد اقدام نگردد از نظر اداره "لند ریجستری" باطل محسوب شده و بايد قرارداد جدید نوشته شود. ثبت قرارداد در اداره " لند ریجستری" متضمن این است که ملک مورد نظر پيش از اين به کسی فروخته نشده و پس از آن نيز به كس ديگري واگذار نمیشود و فردی که قرارداد فروش را امضاء کرده مالک پروژه مورد نظر است واصولا چنین آپارتمانی در این اداره ثبت شده و وجود خارجی دارد
- چنانچه از سوي فروشنده پیشنهاد وام بانكي مطرح شود حتما بايد در قرارداد ذكر گردد. در این صورت چنانچه تغییراتی در قوانین بانکی ایجاد گردد فروشنده موظف به برآورده نمودن خواسته شما میباشد.ما در سالهای گذشته شاهد تغییرات زیادی در قوانین بانک مرکزی در خصوص وام های بانکی بوده ایم .
- خرید ملک در قبرس برای شما تسهیلات کاری یا اقامتی ایجاد نمیکند چنانچه شما مایل به کار در قبرس هستید باید از مراجع ذیصلاح نسبت به اخذ اجازه کار اقدام نمایید .وعده هایی همچون اخذ اقامت ، اجازه کار وغيره از طرف فروشنده بايد به صورت کتبی و به دو زبان انگلیسی و فارسی در قرارداد قيد و فروشنده ملزم به انجام آنها شود تا در صورت خلف وعده ضرر و زياني متوجه شما نگردد.
- توصیه میشود از دو یا سه طريق برای خرید ملک اقدام كرده و حتماموارد را با يكديگر مقایسه كنيد. همچنین براي دريافت اطلاعات کافی در مورد شرايط و امکانات موجود با سفارت قبرس در تهران تماس گرفته و نظر آنها را جویا شوید.
- با توجه به اینکه قسمتی از خاک قبرس اشغال شده و املاک آن متعلق به یونانیهای مستقر در قسمت اروپایی است توصیه میشود از خرید زمین و ملک در اين قسمت ها اكيدا خودداری نماييد.
قوانین خرید ملک:
قوانين خريد ملك براي اروپائیاني که در قبرس اقامت دائم دارند(بیشتر از 185 روز) مشابه اتباع قبرس است. اما اروپائیان غیر مقیم و همچنين غیر اروپائیان در خرید ملک دارای محدودیت هايي هستند که بستگی به نوع دسته بندی آنها دارد .شايان ذكر است كه از ابتدای سال 2009 محدودیت اروپائیان غیر مقیم نیز برداشته میشود .
در حال حاضر هر خانواده اعم از اروپائیان غیر مقیم و غیر اروپائیان تنها میتوانند یک واحد آپارتمان یا یک باب خانه یا یک قطعه زمین بخرند كه متراژ زمين نبايد از 4014 متر مربع بيشتر باشد.چنانچه بیش از یک ملك خریداري نمایید اداره" لند ریجستری" از انتقال ملک دوم به شما ممانعت میکند.
خارجیان برای خرید ملک و دريافت سند مالكيت به نام خود در قبرس نیازمند اخذ مجوز از شورای وزیران هستند . این مجوز با درخواست خریدار و به صورت اتوماتیک صادر میشود تنها به زمان نیاز دارد. یکی از شرايط لازم براي اين مجوز عدم سوء پیشينه است. درخواست شخصي كه در قبرس يا يكي از كشورهاي اروپايي داراي پيشينه كيفري باشد بررسي نمي شود و برگشت داده خواهد شد.
مراحل پرداخت و مالیات خرید املاک:
پس از بازدید ملک در صورت تمايل می توانید با پرداخت 1700 تا 3400 یورو ملک مورد نظررا رزرو كنيد. این كار به شما امكان مي دهد که بتوانيد ملک را برای مدت محدودی به قیمت هنگام رزرو نگه دارید. البته بايد دقت نمایید که در صورت انصراف چقدر زیان خواهيد كرد. پس از انتخاب قطعي هنگام عقد قرارداد بايد 20 تا 30 درصد قيمت ملك پرداخت شود و پرداخت الباقی مطابق قرارداد خواهد بود. دقت كنيد كه شرایط پرداخت بر اساس تاریخ نباشد. قراردادي را امضا كنيد كه پرداخت آن بر اساس پیشرفت فیزیکی ساختمان باشد.بدين ترتيب در صورتی که سازنده تاخیر در تحویل داشته باشد شما نيز تاخیر در پرداخت خواهيد داشت. توصیه ما این است که پرداخت بر اساس شروع پروژه همزمان با فوندانسیون ،پایان اسکلت،پایان بریکس،پایان پلاسترینگ، پایان فینیشینگ و تحویل کلید باشد.
مالیات بر املاک
هزینه انتقال ملک بنام خریدار که در زمان صدور سند مالکیت توسط دولت اخذ میگردد :
قیمت ملک مالیات انتقال
تا 85430 یورو 3.0%
از 85430 تا 170860 یورو 5.0%
مازاد بر 170860 یورو 8.0%
مثال: در زمان انتقال ملک و سند چنانچه ملک خریداری شده شما به ارزش 187000 یورو باشد خریدار بایستی مبلغ 8126 یورو پرداخت نماید:
جهت 85430 یورو اول مالیات 3% = 2563 یورو
جهت 85430 یورو بعدی مالیات 5%= 4272 یورو
مازاد ان 16140 یورو مالیات 8% = 1291 یورو
جمع کل مبلغ 8126 یورو
مالیات شهرداری:
این مبلغ بستگی به اندازه ملک خریداری شده دارد که شامل هزینه هایی شامل جمع آوری زباله ،چراغ معابر عمومی و سایر هزینه های عمرانی شهری میباشد که سالیانه بین 86 تا 170 یورو میباشد.
مالیات بر سود حاصله از ملک
این مالیات بین قیمت تمام شده ملک و قیمت فروخته شده محاسبه میگردد .کلیه هزینه ها از جمله سود وام بانکی نیز در این قیمت محاسبه میگردد. نحوه محاسبه سود حاصله بشرح زیر میباشد:
تا مبلغ 17087 یورو معاف از مالیات جهت هر نوع کاربری
تا مبلغ 25629 یور معاف از مالیات برای زمینهای کشاورزی
موارد زیر معاف از مالیات میباشد:
1- انتقال ملک بنام نفر بعدی در اثر فوت
2- هدیه بین فامیل تا بستگان درجه سوم
3- انتقال بنام کمپانی به شرط اینکه سهامداران از بستگان هدیه دهنده باشند
4- هدیه از شرکت به اعضاء و سهامداران
5- تبدیل ملک به ملک دیگر بشرطی که ملک دوم ارزشش مازاد یا هم تراز ملک اول باشد
6- تملک اجباری
7- هدیه به موسئسات خیریه
8- هدیه به دولت قبرس
شارژ عمومی ساختمان
شارژ عمومی ساختمان بستگی به امکانات پروژه دارد و بصورت ماهیانه یا سه ماهانه و بصورت پیش پرداخت دریافت میگردد این هزینه معمولا بین 30 تا 50 یورو برای ساختمانهای معمولی و استخردار است چنانچه ساختمان از امکانات ویژه ای بهره گیرد این شارژ تغییر میکند در هر صورت هیئت مدیره ساختمان در جلسه عمومی نسبت به میزان آن تصمیم میگیرد معمولا شرکتهای خدماتی طرف قرار داد این سرویسها را انجام میدهند و قراردادها بصورت 5 ساله و 10 ساله است که در 2 سال اول حق شارژ ثابت و بعد با درصد معین شده از قبل افزایش میابد این هزینه ها شامل هزینه تمیز کردن محوطه عمومی،نگهداری باغ و استخر ، هزینه های عمومی استخر و پول آب و برق محوطه های عمومی میباشد .
وکالت نامه:
در زمان خرید ملک در قبرس چنانچه شما در قبرس حضور مداوم نداشته باشید از شما وکالتنامه ای اخذ میگردد که وکیل شما بتواند مراحل قانونی دریافت وام و مراحل اداری را انجام دهد توجه به چند نکته بسیار حائز اهمیت است.
- افتتاح حساب بانکی توسط خود شما صورت پذیرد و در غیر اینصورت در اولین زمان حضور در قبرس نسبت به تغییر امضاء اقدام نمایید
- فرم درخواست وام بانکی توسط خود شما پر گردد لذا قبل از امضا در جریان ریز امور قرار میگیرید.
- در وکالتنامه بصورت صریح مورد وکالت قید شود.
- وکیل شما حق فروش ملک شما را نداشته باشد
- از وکلاء بنام و مورد اعتماد استفاده شود
زمان پرداخت وام:
سازنده موظف است قبل از برداشت وام طی ای میل یا فاکس به شما اطلاع دهد و عکس پیشرفت پروژه را برای شما ارسال نماید مثلا اگر قرار است قسمتی از وام زمان پایان اسکلت پرداخت شود بایستی به شما اطلاع دهد که اسکلت تمام شده و عکس آن را برای شما ارسال و سپس نسبت به برداشت آن قسمت وام اقدام نماید .بهتر است دوست یا آشنایی در قبرس داشته باشید که این موارد را برای شما چک کنند.
صدور سند:
معمولا پس از اتمام ساختمان سازنده بایستی یکسری کارها را انجام داده تا اداره لند ریجستری نسبت به دریافت مدارک و گذاشتن وی در نوبت برای صدور سند اقدام نماید . بعنوان مثال ساده ترین آن ایجاد فضای سبز است در زمینهای بزرگ سازنده موظف است به هزینه خود قسمتی از زمین را به فضای سبز اختصاص دهد که معمولا این کار بعد از فروش تمام آپارتمانها صورت میگیرد . بنا بر این اتوماتیک در پروژه های بزرگ صدور سند به 3 تا 4 سال تاخیر بعد از اتمام پروژه محول میشود . در موارد بدبینانه ممکن است سازنده مجوز ساخت دریافت نکرده و نسبت به ساخت اقدام نموده یا اینکه زمان خرید زمین را در رهن بانک برده و در پایان پروژه نسبت به ترخیص آن اقدام نکرده بنا بر این بانک تاییدیه صدور سند را به وی نمیدهد . توصیه ما بر این است که در قرارداد قید شود سازنده موظف است حداکثر ظرف مدت 6 ماه بعد از تحویل ملک به خریدار نسبت به تنظیم مدارک و تحویل آن به اداره لند ریجستری اقدام و کپی آن را به شما تحویل نماید.
خارجیان در موقع خرید ملک بایستی مجوز صلاحیت خرید ملک در قبرس را دریافت نمایند . مدارکی که برای قبول این درخواست مورد نیاز است شامل نامه شغلی یا گردش حساب بانکی ،نام همسر و تعد فرزندان و مجوز ساخت پروژه میباشد لذا توجه نمایید هنگام عقد قرارداد خرید حتما کپی مجوز ساخت را در خواست نمایید . بسیاری از سازندگان قبل از دریافت مجوز نسبت به ساخت اقدام مینمایند که ممکن است در آینده مشکلاتی را برای خریدار ایجاد نماید.
حتما ترجمه فارسی قرارداد که توسط شرکت تایید شده و معادل قرارداد انگلیسی است را دریافت نمایید.
در قرارداد بصورت ریز مصالح مصرفی قید گردد.
ضرر وزیان در صورت تاخیر در تحویل تقریبا بایستی معال کرایه واحد مذکور در زمان عقد قرارداد باشد که معمولا برای واحد یک خوابه 400 و دو خوابه 600 یورو ماهیانه میباشد.
متراژ آپارتمان بصورت شفاف نوشته شود این متراژ شامل متراژ خالص آپارتمان و متراژ بالکن سر پوشیده و متراژ بالکن غیر مسقف میباشد . در این صورت چنانچه متراژ تحویلی با متراژ قرارداد بیش از یک متر اختلاف داشته باشد امکان ادعای ضرر وزیان از طرف شما امکان پذیر میباشد.
در زمان تحویل آپارتمان حتما کلیه جزئیات را بصورت کامل و سر حوصله چک نمایید و از پذیرفتن کلماتی مانند این که مهم نیست میگم فردا درست کنند حذر نمایید . امضاء رسید تحویل آپارتمان هر گونه ادعای بعدی را از شما سلب مینماید و ممکن است شما هفته ها و یا ماهها سر در گم باشید تا اشکال برطرف گردد.
سعی شود زمان گارانتی ساختمان 5 یا حداقل 3 سال باشد .
معمولا هزینه مالیات اولیه تنظیم قرارداد وهزینه ثبت در اداره لند ریجستری و هزینه وکیل توسط سازنده پرداخت میگردد .
حتما برای هر پرداخت بصورت مستقیم از سازنده رسید دریافت نمایید .رسیدهایی که به جز سازنده و یا توسط افرادی که خود را نماینده معرفی میکنند قابل اعتبار بوده و شما حق هر گونه ادعای بعدی را از خود سلب میکنید.
سعی کنید پول از طریق شبکه بانکی و مستقیم به حساب سازنده واریز گردد این نحوه پرداخت بعدا امکان پیگیری را برای شما ساده تر میکند |
